Huurprijzen en toewijzing 2020 – 2029
Als woonstichting zijn wij opgericht om mensen met recht op een sociale huurwoning aan een passend huis te helpen. Sommige regels daarbij zijn wettelijk vastgelegd. En een aantal keuzes kunnen we zelf maken. U vindt ze hieronder, in ons huurbeleid. Het beleid is geldig tot en met 2029.
Dit beleid hebben we opgesteld in samenspraak met onze Huurdersbelangenvereniging en Raad van Commissarissen. Elke twee jaar bekijken we samen of het nog passend is. We leggen het hier uit, om u mee te nemen in onze keuzes. Het is door alle wetten en regels best een complex verhaal. Dus: hebt u vragen? Dat kunnen we begrijpen. Bel ons gerust!
Wat willen we bereiken met dit huurbeleid?
Opmerking vooraf
Dit beleid geldt pas als er een nieuwe huurder in een woning komt. Dus niet als u er al woont, want dan hebben we samen al een huurcontract op basis van voorgaand beleid. Daardoor kán het voorkomen dat een nieuwe buur voor dezelfde woning bijvoorbeeld meer of minder huur betaalt dan uzelf. Alleen het punt scheefwonen aan het einde van dit artikel geldt voor zittende huurders.
In dit artikel leggen we uit hoe we in dit beleid toepassen op:
I. Toewijzen naar huishoudgrootte
II. De huurprijs bepalen
III. Uitzonderingen
Alle bedragen met een sterretje* in dit artikel zijn wettelijke bedragen voor 2024. Die veranderen jaarlijks.
I. Toewijzen naar huishoudgrootte
Omdat er een tekort is aan sociale huurwoningen, willen we iedere woning maximaal benutten. Dat betekent: grote woningen voor grote huishoudens en kleinere woningen voor kleine huishoudens. In deze tabel leest u welke woning bij welke huishoudgrootte past in dit beleid.
| Aantal slaapkamers | Aantal personen |
| 1 | 1 of 2 |
| 2 | 1, 2 of 3 |
| 3 | 2, 3 of 4 |
| 4 | 3 of meer |
II. De huurprijsberekening
In de stappen hieronder ziet u hoe we de huurprijs van een woning volgens dit beleid bepalen. In 3 stappen. De bedragen met een * veranderen elk jaar. In dit artikel de bedragen van 2024.
Stap 1: Hoeveel punten heeft de woning?
Met een wettelijk vastgestelde puntentelling wordt de “Maximaal redelijke huur” bepaald. Een groter huis krijgt daarbij bijv. meer punten dan een kleiner huis. Dat is allemaal wettelijk bepaald. Een groot huis kost hierdoor meer dan een klein huis.
| Rekenvoorbeeld: we leggen deze stappen uit aan de hand van een rekenvoorbeeld. Als voorbeeld nemen we een sociale huurwoning met 2 slaapkamers die na de puntentelling een huur heeft van € 880. In stap 2 en 3 laten we zien welke huurprijs deze woning krijgt in het nieuwe beleid. |
Stap 2: Is de woning energiezuinig?
We mógen voor de woning de hele huur vragen uit stap 1 (dus 100% van de huur die uit de puntentelling komt). Maar dat doen we niet, want we willen de woning betaalbaarder maken voor mensen met recht op een sociale huurwoning. Daarom verlagen we die huur:
- Als de woning energiezuinig is (energielabel B of beter) verlagen we de huur van 100% naar 75% van het bedrag in stap 1.
- Als de woningen minder energiezuinig is (energielabel C, D, E, F) verlagen we de huur van 100% naar 65% van het bedrag in stap 1.
| Rekenvoorbeeld: stel, de woning in ons voorbeeld heeft energielabel A. Dan verlagen we de huur voor die woning dus naar 75% van stap 1. Dat betekent € 880 minus € 220 = € 660. |
Stap 3: Is het nu een sociale huurprijs?
Ieder jaar bepaalt de overheid wat de hoogste huurprijs is waarvoor u, met uw inkomen en huishoudgrootte, huurtoeslag kunt aanvragen. Zo stimuleren zij dat u een woning huurt die u goed kunt betalen. Passend Toewijzen heet dat. In 2024 ziet dat er zo uit:
| SAMENSTELLING | INKOMEN TOT | HUUR LAGER DAN | |
| Eenpersoons |  | € 27.725 | € 650,43 |
| Tweepersoons |  | € 37.625 | € 650,43 |
| Meerpersoons |  | € 37.625 | € 697,07 |
| VANAF AOW-LEEFTIJD | |||
| Eenpersoons | | € 27.225 | € 650,43 |
| Tweepersoons | | € 36.676 | € 650,43 |
| Meerpersoons | | € 36.675 | € 697,07 |
Huur na stap 2 nog te hoog voor huurtoeslag?
Als de huur na stap 2 nog steeds hoger is dan die hoogste huurprijs, dan verlagen we voor veel van onze huurwoningen de huur naar dit bedrag. Zodat u huurtoeslag kunt aanvragen.
Voor een sociale huurwoning met 1 of 2 slaapkamers is de maximale sociale huurprijs voor passend toewijzen: € 650,43*.
Voor een sociale huurwoning met 3 of meer slaapkamers de maximale sociale huurprijs voor passend toewijzen: € 697,07*.
Er zijn hierop enkele uitzonderingen, zie Uitzonderingen onder aan dit artikel.
| Rekenvoorbeeld: de huur van € 660 uit stap 2 in ons rekenvoorbeeld is hoger dan € 650,43** (de wettelijk maximale sociale huurprijs voor een huishouden dat bij een 2 slaapkamerwoning past). Dat betekent dat we de huur verlagen naar die € 650,43**. |
| Nog een voorbeeld huurprijsberekening Stap 1: Voor dit voorbeeld nemen we een sociale huurwoning met 3 slaapkamers en energielabel C. Stel: na de puntentelling komt de huur voor deze woning uit op € 1150. Stap 2: de woning heeft energielabel C, dus wij verlagen de huur naar 65% van € 1050. De huur uit stap 2 wordt dan € 747,50. Stap 3: die € 747,50 (huur uit stap 2) is hoger dan € 697,07* (de wettelijk maximale sociale huurprijs voor een huishouden dat bij een 3 slaapkamerwoning past). Wij verlagen dan de huur naar € 697,07*. En € 697,07** is dan de huur die wij uiteindelijk vragen. |
Goed om te weten:
Stel dat de puntentellinghuur uit stap 1 € 800 is. In stap 2 wordt hij dan verlaagd naar 65% van € 800. Dat is € 520. Dat bedrag is lager dan € 697,07* (de wettelijk maximale sociale huurprijs voor een huishouden dat bij een 3 slaapkamerwoning past). Dan wordt € 520 de huur die wij uiteindelijk vragen.
Is uw inkomen hoger?
Wij hebben ook woningaanbod voor mensen met inkomens boven de hierboven genoemde bedragen. In een aantal situaties komt u dan ook in aanmerking voor huurtoeslag. De huur moet dan in ieder geval lager zijn dan € 879,66. Ook is het afhankelijk van uw inkomen. Voor meer informatie kunt u het beste kijken op de site van de Belastingdienst.
III. Uitzonderingen
Een aantal huren berekenen we niet volgens de beschreven 3 stappen :
- Een woning met 4 of meer slaapkamers die na stap 2 nog steeds duurder is dan € 879,66* krijgt € 879,66* als huur. Hiervoor is wel een bepaald minimum inkomen vereist.
- Huurprijs jongerencontract: Die is in 2024 € 454,47*. Dit is een wettelijk bedrag dat jaarlijks verandert.
- Huren lager dan € 454,47*: Deze worden voor een nieuwe huurder opgetrokken naar € 454,47*. Dit wordt gecompenseerd door de huurtoeslag.
- Woningen in Moergestel: We passen stap 1 en 2 toe. Stap 3 passen we hier niet toe.
- Woningen in Den Bosch:Aawal Den Bosch: hier passen we alleen stap 1 toe. Dus huurprijs op basis van puntentelling. Overige sociale huurwoningen in Den Bosch: hier passen we stap 1 en 2 toe. Komt het bedrag in stap 2 uit boven € € 879,66*? Dan wordt de huurprijs € 879,66*.
- Woonoord Lunetten. Hier zijn in het verleden bindende andere afspraken gemaakt.
- 8 Woningen in de Grote Zeeheldenbuurt met 1 slaapkamer. Voor deze woningen is ook een minimaal inkomen nodig om passend te worden toegewezen omdat de huurprijs de 1e aftoppingsgrens overschrijdt:
- Maarten Trompstraat 2G, 4A, 16G, 18A,
- Michiel de Ruyterweg 9, 11G, 23, 25G
8. Woningen in Stadhouderspark en een aantal woningen in het centrum: Die huur bepalen we alleen met stap 1 en 2. Is de woning dan duurder dan € 879,66*, dan wordt de huurprijs € 879,66*.
Tot slot scheefwonen
De regels voor scheefwonen worden direct toegepast en niet pas bij een nieuwe verhuur. U ‘woont scheef’ als u in een sociale huurwoning woont, en uw inkomen is hoger dan het wettelijk bepaalde inkomensniveau voor sociale woningbouw. In uw situatie passen wij stap 2 en 3 niet toe. De huur verhoogt dan jaarlijks in stapjes tot maximaal het redelijke bedrag op basis van de puntentelling (uit stap 1). Dit punt geldt dus voor de huidige huurders. Uiteraard onder voorbehoud van wet- en regelgeving.